¿Qué es la acción de enervación?

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¿Qué es la acción de enervación?

A la hora de proceder a realizar una demanda de desahucio por falta de pago de rentas, es decir, cuando un arrendatario (inquilino) no paga la cantidad pactada en concepto de alquiler al arrendador (propietario), el arrendador interpondrá la correspondiente demanda de desahucio por falta de pago contra el arrendatario, en esta demanda se solicitará el desahucio, la rescisión del contrato y devolución de las cantidades adeudadas.

El arrendatario (demandando), dentro de las múltiples acciones que puede ejercitar contra el propietario (demandante), una de ellas es la  acción de enervación, viene regulado en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Dicha acción de enervación consiste en pagar las rentas o mensualidades que se deben (tanto las inicialmente pactadas como las actualizadas) antes del día de la vista del juicio, por lo que en principio se cancelaría dicha acción de desahucio y el arrendatario podría seguir con el contrato de alquiler.
El arrendador puede negarse a la acción de enervación si lo cree conveniente, ya que dicha acción de enervación puede que no reúna los requisitos necesarios, por lo que, si existe oposición a la enervación, se citará a ambas partes a la vista, para que puedan alegar lo que crean oportuno y el juez dictará sentencia en donde estimará la enervación, o bien el desahucio.
Para que se pueda ejercitar dicha acción, además de concurrir las circunstancias mencionadas, si el arrendador reclamó por cualquier medio fehaciente las cantidades debidas al arrendatario, con una antelación superior a un mes, el arrendatario no podrá ejercitar la acción de enervación.

¿Se condena en costas a la persona que realiza la enervación?

A la hora de realizar esta acción, surge la gran duda sobre la condena en costas. Hasta hace poco dependía del Juzgado y la aplicación de la norma que llevará acabo, debido a que hay sentencias que aplican las reglas generales en materia de costas y por lo tanto condenan en costas a la persona que realiza la acción de enervación, sin embargo, también encontramos otras sentencias en que no condenan en costas por entenderlo como una figura análoga al allanamiento.
Pero en la actualidad dicha controversia a quedado zanjada, pues en el momento en que se declare enervada la acción de desahucio, se condenará en costas al arrendatario.

¿Se puede realizar la acción de enervación sobre un local comercial?

Como ya se ha mencionado, dicha acción recae sobre las mensualidades o cantidades debidas en virtud de un contrato de arrendamiento, la problemática surge a la hora de plantear una acción de enervación sobre un local comercial. En los textos legales se recoge que dicha acción deberá recaer sobre finca habitables, por lo que existe multitud de opiniones sobre lo que se considera finca habitable, algunos Juzgados (la gran mayoría) entienden que por finca habitable es una vivienda, mientras que otros consideran que  además de una vivienda, es todo aquel lugar apto para un desarrollo de la actividad comercial.
José María Garzón
José María Garzón
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