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Escrito por Garzón Abogados

A partir del 31 de diciembre de 2014, todos aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio, que fueron firmados conforme a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) de 1964, es decir, que hayan sido firmados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, finalizarán debido a la Disposición Transitoria Tercera, recogida en la Ley 29/1994 de 24 de noviembre (LAU) a excepción de algunos contratos.

Para ello, realizamos el siguiente estudio de la Disposición Transitoria Tercera, con la finalidad de esclarecer todas las dudas que hay en torno a esta normativa y para ello empezamos resolviendo la siguiente duda:

¿A qué contratos se aplica esta Disposición?

Tenemos que diferenciar, en los contratos de arrendamiento de local de negocio, si el arrendatario es persona jurídica o si es persona física, ya que la ley establece una serie de características diferentes en unos y otros:

El arrendatario es persona física:

  • Se extinguirá dicho contrato si se hubiere subrogado, contando 20 años desde la entrada en vigor de la LAU, y fecha máxima para que se produzca dicha extinción, el 31 de diciembre de 2014
  • En personas físicas siempre y cuando se haya realizado un traspaso entre el 1 de enero de 1995 y el 24 de noviembre de 2004.

El arrendatario es una persona jurídica (empresa)

  • Personas jurídicas que desarrollan actividades comerciales en dichos locales como comercio, restaurantes, hospedaje y reparaciones
  • Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales no clucluídas en la División 6ª (comercio, restaurantes, hospedaje y reparaciones) y les corresponde una tarifa del IAE inferior a 85.000 pesetas
  • Arrendamientos de local en los que se desarrollan actividades comerciales distintas a las establecidas en el punto primero de la LAU (Energía y agua) y además les corresponde una tarifa del IAE de 85.001 a 130.000 pesetas. Siempre que el arrendatario hubiera aceptado en su día actualizar la renta.
  • Arrendamientos realizados con un traspaso anterior a la entrada en vigor de la LAU, que están desarrollando actividades no incluidas en la División 6ª (comercio, restaurantes, hospedaje y reparaciones) y que a la entrada en giro de la LAU, les correspondería una tarifa del IAE de entre 85.001 a 130.000 pesetas. Recordamos que dicho traspaso se ha tenido que producir dentro de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU.

¿Qué efectos produce la extinción?

Una vez que hemos visto los tipos de contrato que se extinguen por la entrada en vigor de dicha Disposición, los efectos que producen dichas extinciones son principalmente dos derechos que les corresponden a los arrendatarios de los locales extintos:

1) Derecho a una indemnización

La cuantía de la indemnización será igual al importe de 18 mensualidades de la renta que hay establecida cuando se produzca la extinción del contrato siempre y cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del contrato, se vuelva a ejercer en el local actividades comerciales afines a las que se realizaban anteriormente.

Se considera una actividad afin, toda actividad comercial que ha servido al nuevo arrendatario para beneficiarse de la cliente que ya había con anterioridad en dicho local.

2) Derecho preferente a continuar en el local arrendado

Si el propietario de dicho local, arrendador, quiere celebrar un nuevo contrato con un arrendatario distinto, tendrá un derecho preferente a continuar en el local arrendado, siempre que dicho arrendamiento se quiera realizar antes de que haya transcurrido un año del contrato extinto.

Para ello, se deberá notificar, de forma fehaciente, al antiguo arrendatario: el propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta que se deberá pagar, las condiciones esenciales de dicho arrendamiento y el nombre y domicilio del nuevo arrendatario. En este caso, el antiguo arrendatario tiene un plazo de 30 días para, a contar desde la notificación, para ejercer su derecho.

Si el arrendador, obvia estos trámites, el arrendatario podrá ejercer su derecho de subrogación, una vez que tenga copia del nuevo contrato con un plazo de 60 días naturales.

Estos derechos son incompatibles entre sí, solamente se podrá optar en el derecho a una indemnización o bien el derecho preferente a continuar en el local arrendado.

¿Qué contratos siguen en vigor?

Hay algunos contratos que no se extinguen el próximo 31 de diciembre, ya que no se encuentran en los términos establecidos por dicha Disposición Transitoria, y para ello volvemos a diferenciar dos casos:

Casos en los que el arrendatario es una persona jurídica

  • No se extinguirá el contrato de arrendamiento si se desarrolla en dicho local una actividad comercial incluida en la División 6ª (comercio, restaurantes, hospedaje y reparaciones) y en su día actualizaron la renta.
  • Los contratos de arrendamiento de local en los cuales se desarrolla una actividad diferente a las recogidas en la División 6ª (comercio, restaurantes, hospedaje y reparaciones), pero que en su día pactaron una actualización de la renta pagando de una vez o ya se encontraban pagando a un precio de mercado

Casos en los que el arrendatario es una persona física

  • En aquellos casos en los que el cónyuge o el propio arrendatario no se hubiesen subrogado, no hayan fallecido o todavía no se hayan jubilado.
  • También seguirán en vigor aquellos contratos en los que el actual arrendatario lo fue en virtud de un traspaso que se realizó después del 24 de noviembre de 2004.
  • Cuando el contrato se haya subrogado en un descendiente y se haya actualizado la renta en su día o bien ya pagaban una renta conforme a los precios de mercado
  • No se extinguirán los contratos que se hayan subrogado a un descendiente, y cuando se hubiese producido con anterioridad  a dicha subrogación, un traspaso 10 anos antes de la entrada en vigor de la LAU.
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1 Comentario

  • miguel angel
    2:06 PM - 14 enero, 2015

    Quisiera hacer una consulta porque tengo una duda. Es un local con contrato de 1944, en el año 1977 se subroga su hijo, se caduca el contrato el 1 de enero de 2015

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